Oletko harkinnut asuntosijoittamista? Se on mielenkiintoinen ja verrattain riskitön tapa sijoittaa. Mikäli sinulle on siis kertynyt jonkin verran pääomaa ja haluat tehdä sillä muutakin kuin istuttaa pankkitilillä, on asuntoihin sijoittaminen varteenotettava vaihtoehto. Sijoittamisen alkeet saa hallintaan parhaiten tutustumalla aiheeseen esimerkiksi kirjojen tai blogien kautta.
Tässä 8 kysymystä ja vastausta, jotka auttavat uuden asuntosijoittajan alkuun!
1. Kuinka paljon alkupääomaa tarvitaan asuntosijoittamiseen?
Asuntosijoittamisen aloittaminen ei vaadi niin paljon alkupääomaa kuin ehkä ajattelet. Pankit laskevat sijoitusasunnon hinnasta noin 70-80 % vakuudeksi lainaa varten, jolloin jäljelle jää 20-30 % asunnon hinnasta, minkä voi maksaa käsirahana tai kattaa muilla vakuuksilla. Tämän lisäksi maksettavaksi tulee varainsiirtovero, mikä on asunto-osakkeista 2 % ja kiinteistöistä 4 % kohteen velattomasta hinnasta.
⇒ Esimerkki: Haet pankista lainaa 90 000 € maksavan sijoitusasunnon ostoon. Pankki laskee asunnon arvosta vakuudeksi 70 %. Maksat sijoitusasunnosta käsirahana 27 000 €. Tämän lisäksi maksat varainsiirtoveroa 2 %, eli 1 800€.
Asuntolaina voi olla mahdollista täysin ilman omaa pääomaa, mikäli sinulla on tarpeeksi muita vakuuksia. Jos olet esimerkiksi jo lyhentänyt kotisi asuntolainaa, voit käyttää asuntoa täydentämään uuden lainan vakuuksia.
2. Mitä velkavipu käytännössä tarkoittaa ja kannattaako se?
Velkavivulla tarkoitetaan sijoitusten rahoittamista osittain tai kokonaan lainalla. Ideana on, että sijoitusasunnosta saatava vuokra kattaa lainanlyhennyksen korkoineen ja muut asuntoon liittyvät kulut. Näin vuokralainen maksaa hiljalleen asuntolainan pois sinun puolestasi.
Velkavivun käyttäminen asuntosijoittamisessa on yleistä ja suhteellisen turvallista verrattuna esimerkiksi osakesijoitusten rahoittamiseen lainalla. Siihen liittyy kuitenkin myös riskejä, eikä sijoitusasuntoa välttämättä kannata rahoittaa kokonaan lainalla. Esimerkiksi korkojen nousu voi kolahtaa pahasti mikäli sijoitusasunto on ostettu lähes tai täysin velalla.
3. Miten paljon asuntosijoittamisen tuotto on?
Asuntosijoitusten tuotto vaihtelee, mutta realistisena odotuksena voidaan pitää noin 4-5 %. Tuotto koostuu kahdesta osasta: vuokratuotosta ja asunnon mahdollisesta arvonnoususta. Asunnon arvonnousua on kuitenkin vaikea ennustaa, minkä vuoksi monet sijoittajat kinnittävät huomion pääasiassa vuokratuottoon ja ottavat arvonnousun ikään kuin bonuksena. Tämä kuitenkin riippuu omasta sijoitusstrategiastasi.
Sijoitusasunnon tuottoon vaikuttaa muun muassa asunnon hinta, siitä maksettava varainsiirtovero ja muut kulut kuten remontit. Yksinkertaistettuna tuotto voidaan laskea seuraavalla kaavalla:
Esimerkki: Olet ostanut 90 000 € arvoisen kerrostaloyksiön, jossa tullaan suorittamaan noin 20 000 € putkiremontti. Asunnon vuokra on 680 € ja hoitovastike 180 €. Tuotto lasketaan seuraavalla tavalla:
((680 – 180) x 12 / (90 000 + 1 800 + 20 000)) x 100 % = 5,37 %
4. Onko asuntosijoittaminen kannattavaa?
Käytännössä niin kauan kun vuokra kattaa yhtiövastikkeen, asuntolainan ja verot siten, että rahaa jää vielä yli, on asuntosijoittaminen kannattavaa. Voit kokeilla esimerkiksi vuokratuottolaskurilla, paljonko jokin asunto voisi tuottaa. Muista kuitenkin huomioida kokonaisuus. Esimerkiksi tuottoisalta vaikuttava kohde syrjäseudulla saattaa olla riski, sillä asukkaan löytäminen voi olla hankalaa.
Asuntosijoittaminen tuottaa säännöllistä tuloa melko pienillä riskeillä. Siksi se voi soveltua monille sijoittamisesta kiinnostuneille paremmin kuin esimerkiksi osakesijoittaminen.
5. Millainen on hyvä sijoitusasunto?
Suosituimmat sijoitusasunnot ovat kerrostalojen yksiöt ja kaksiot. Pienemmät asunnot on yleensä helpompi saada vuokralle ja niiden vuokratuotto on suuria asuntoja parempi. Toisaalta esimerkiksi yksiöiden vuokralaiset saattavat olla melko lyhytaikaisia asukkaita, jolloin uuden vuokralaisen etsiminen teettää lisää töitä ja riskiksi tulee tyhjät kuukaudet.
Sijainti on toinen erittäin oleellinen osa sijoitusasunnon valintaa. Suurissa kaupungeissa on helpompi löytää vuokralaisia ja näin välttää tyhjät kuukaudet. On plussaa, jos kaupungissa on esimerkiksi jokin oppilaitos tai suuri yritys, sillä näin voi saada vuokralaisia opiskelijoista ja työntekijöistä. Myös hyvät kulkuyhteydet ja lähellä olevat peruspalvelut ovat arvokkaita.
Muista myös selvittää sekä asunnon että taloyhtiön kunto huolella. Sopivien kohteiden löytäminen helpottuu kunhan olet kartuttanut jonkin verran kokemuksia asuntosijoittamisesta.
6. Miten asuntosijoittamisen verotus toimii?
Asuntosijoittajana maksat vuokratuloistasi pääomaveroa. Tämän lisäksi maksat pääomaveroa mahdollisista myyntivoitoista myydessäsi asunnon, ellet ole itse asunut kyseisessä asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta.
Vuokratuloista voi saada verovähennyksiä vuokrauksen kuluihin liittyen. Esimerkiksi sijoitusasunnon lainan korko ja sivukulut on vähennettävissä pääomatuloista (eli vuokratuloista) kunhan laina on merkitty tulonhankkimislainaksi tavallisen asuntolainan sijasta. Tämän lisäksi voit vähentää pääomatuloista muun muassa asunnon hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeet, mikäli nämä on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Voit selvittää muut mahdolliset verovähennykset Verohallinnon sivuilta.
7. Mitä jos en halua itse tehdä suoria asuntokauppoja?
Toinen vaihtoehto asuntosijoittamiseen on tehdä se rahastojen kautta. Rahastojen etuna on niiden helppous ja se, että sijoitukset saa muutettua käteiseksi yleensä nopeammin kuin itse ostetun sijoitusasunnon. Toisaalta rahastojen kulut saattavat olla korkeita ja tuotto matalampaa kuin suorassa asuntosijoittamisessa.
Asuntorahastoja tarjoavat pankit ja asuntosijoittamiseen erikoistuneet rahastot. Näitä ovat esimerkiksi OP:n tarjoama OP-Vuokratuotto ja Asuntosalkku.
8. Mitä ovat asuntosijoittamisen riskit?
Kuten muuhunkin sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy omat riskinsä. Keskeisimmät riskit asuntosijoittamisessa ovat:
- Tyhjät kuukaudet ilman vuokralaisia
- Korkojen nousu
- Huono vuokralainen
- Sijainnin vetovoiman hiipuminen
- Kaupungin väkiluvun väheneminen
- Taloyhtiön ja asunnon remontit
Asuntosijoittamisen riskeihin varautuu parhaiten valitsemalla sijoitusasunnon huolella huomioiden sen sijainti ja kunto. Myös vuokralainen kannattaa valita harkiten. Korkojen nousuun puolestaan voi varautua esimerkiksi korkokatolla tai kiinteällä korolla.
Asuntojen flippaus
Asuntosijoittaminen vuokraamalla asunnot on tyypillinen strategia, mutta asunnon flippaus on myös yksi vaihtoehto. Flippauksella tarkoitetaan sitä, että ostetaan asunto, remontoidaan se ja myydään sitten voitolla. Flippaus vaatii tietoa, taitoa ja aikaa, eikä välttämättä sovi ihan kenelle tahansa. Oma taloudellinen tilanne ja myös henkinen jaksaminen kannattaa arvioida huolella.
Flippaaminen vie aikaa ja vaivaa, mutta voi olla mielenkiintoinen tapa ansaita asuntosijoittamisella. Mikäli asunto ei tunnu menevän kaupaksi, voi sen laittaa myös vuokralle kunnes sopiva ostaja löytyy ja ansaita näin odotellessa vuokratuloilla.
