Taloyhtiöiden kirjanpidon yhteydessä puhutaan asunto-osakkaiden maksamien rahoitusvastikkeiden tulouttamisesta ja rahastoinnista. Asuntosijoittajan tulisi ehdottomasti ymmärtää nämä kaksi menettelytapaa, sillä ne vaikuttavat sijoittajan verotukseen ja sitä kautta tuottoon. Käymme tässä artikkelissa läpi tulouttamisen ja rahastoinnin asuntosijoittajan näkökulmasta. Muista tutustua myös muihin artikkeleihimme asuntolainasta.
Sisällysluettelo
Rahastointi ja tulouttaminen vaikuttavat sijoittajan tuottoon
Erityisesti aloittelevalle asuntosijoittajalle ero tulouttamisen ja rahastoinnin välillä ja sen merkitys ei ole aina selvää. Katsotaan, mitä ne tarkoittavat.
Kun taloyhtiössä suoritetaan esimerkiksi korjaushankkeita, maksavat asunto-osakkaat remonttilainasta oman osuutensa rahoitusvastikkeina, eli pääomavastikkeina. Nämä maksusuoritukset voidaan taloyhtiön kirjanpidossa joko rahastoida tai tulouttaa. Käytännössä molemmat menetelmät tarkoittavat verohyvityksiä asuntosijoittajalle, mutta ne toimivat eri tavoilla:
⇒ Rahastointi: Rahastointi tarkoittaa sitä, että taloyhtiö kirjaa rahoitusvastikkeet pääomasijoituksena, eli osana asunto-osakkeiden hankintamenoja. Tällöin suoritukset voidaan vähentää verotuksessa asunnon myynnin yhteydessä.
⇒ Tulouttaminen: Tulouttaminen tarkoittaa, että maksusuoritukset kirjataan tulona. Toisin kuin rahastoidut suoritukset, tuloutetut voidaan vähentää vuokratuloista jo samana verovuonna.
Koska sijoitusasuntoja pidetään yleensä vuosikausia, on asuntosijoittajalle yleensä suotuisampaa saada verohyvitykset suoraan rahoitusvastikkeiden maksun yhteydessä. Näin rahoitusvastikkeet eivät syö vuokratuottoa.
Esimerkki: Henkilö A on saanut vuoden aikana vuokratuloja 7 000 €. Taloyhtiössä suoritettiin vuoden alussa putkiremontti, jonka kustannuksista Henkilön A:n osuus oli 8 500 €, jota hän maksaa kuukausittain rahoitusvastikkeena 200 €. Tämän lisäksi hän on maksanut 250 € hoitovastiketta. Vuodessa hän on siis maksanut taloyhtiölle yhteensä 5 400 €. Rahoitusvastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, eli Henkilö A saa vähentää ne vuokratuloista. Hänen saamistaan tuloista verotettavaa on siis 1 600 €. (7 000 – 5 400 = 1 600 €.)
Miksi kaikkia maksusuorituksia ei tulouteta?
Asuntosijoittajan kannattaa olla itse tarkkana siitä, miten sijoitusasunnon taloyhtiössä merkitään osakkaiden maksusuoritukset. Uudiskohteissa, joissa on paljon yhtiölainaa, on tuloutus usein vakiokäytäntö, mutta aina näin ei ole.
Syitä siihen, miksi taloyhtiö ei halua tulouttaa maksusuorituksia voi olla useita:
- Taloyhtiössä ei olla totuttu asuntosijoittajiin
- Tulouttaminen vaatii hieman ylimääräistä osaamista kirjanpidon osalta
- Asuntosijoittaja ei itse ymmärrä tuloutuksen ja rahastoinnin eroa, eikä siksi osaa ehdottaa sitä taloyhtiölle
- Tulouttaminen auttaa ainoastaan asuntosijoittajia, ei taloyhtiön asukasosakkaita
- Taloyhtiöllä on huonoja kokemuksia asuntosijoittajista
Tulouttaessa taloyhtiön on huolehdittava, ettei siitä synny liikaa tuloja ja sen seurauksena veroja taloyhtiölle. Varovaisuus onkin ehkä päällimmäisin syy, miksi jotkut taloyhtiöt suosivat rahastointia.
Mitä voin tehdä, jotta suoritukset tuloutettaisiin?
Aloita varmistamalla esimerkiksi isännöitsijältä, mikä on kirjanpidon käytäntö rahastoinnin ja tuloutuksen osalta. Mikäli taloyhtiössä rahastoidaan osakkaiden maksusuoritukset, voit ehdottaa tulouttamista sen sijalle. Päätös tehdään yhtiökokouksissa, joten parhaiten tämä käy osallistumalla itse kokouksiin ja mahdollisesti hakemalla hallituksenjäseneksi.
Ehdottaessasi tulouttamista voi olla hyvä painottaa, että vaikka asukasosakkaat eivät siitä hyödy, ei siitä ole heille mitään haittaakaan. Hyvät argumentointitaidot ovat tässä eduksi. Kannattaa myös ylläpitää hyviä suhteita muiden osakkaiden välillä, jolloin ehdotuksiisi suhtaudutaan luultavasti myönteisemmin.
Tulouttamisesta ja rahastoinnista tehdään päätökset vuosittain, eli jos kirjanpidossa on käytetty tuloutusta jonakin vuonna, se ei takaa sitä, että näin tehtäisiin jatkossakin.
Muista myös nämä verovähennykset
Verovähennykset ovat oleellinen osa asuntosijoittajan raha-asioita. Asuntosijoittana olet oikeutettu vähentämään vuokratuloista vuokraukseen liittyviä kustannuksia. Näitä ovat muun muassa:
- Hoitovastike
- Vesimaksut
- Remonttikulut
- Irtaimiston hankinta
Huolehtimalla, että olet täyttänyt veroilmoitukseen kaikki asiaankuuluvat vähennykset, voit säästää vuosittain kymmeniä tai jopa satoja euroja. Verovähennyksiin kannattaa siis ehdottomasti perehtyä tarkasti.
